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比基尼娱乐城:要么转型 要么死掉

时间:2017-01-02 09:47来源:未知 作者:admin 点击:
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  中小型房企的焦虑:要么转型,要么死掉

  在房地产日渐呈现“寡头竞争”的当下,中小型房企的日子愈发难过。而这从他们迫切寻求转型的焦虑中可见一斑。

  “现在南京拿地需要摇号,我们投入70亿保证金,参加10块地摇号,居然一个都没中。但假如中标,面粉价格远高过面包,还必须三年后现房销售。更残酷的是,9月23日摇号,9月25日南京全面限购限贷。中标好还是没中好?这是所有大小地产企业都得面对的当下。”这是石榴集团总裁桑春华的感受。

  这家房企自今年以来,在多个城市拿地都面临过“碰壁”。进军郑州市场时,公司名称还是K2地产。作为一家外来房企,淘金盈,K2地产被当地看作打破“潜规则”的搅局者,甚至被当地称为“野蛮人”。

  克而瑞分析师沈晓玲认为,从目前市场情况看,中小房企的未来是要么转型要么被并购。

  “要么拼命做大、拼命专业地活着,要么被兼并、转型甚至死掉。”中原地产分析师张大伟总结道。

  拿地日渐艰难

  K2地产是中小型房企生存状况的一个侧面。

  7月7日,郑政出2016[72]号地出让,该地块是郑州高新区翠竹街附近约122亩的城镇住宅用地,挂牌起始价为5.2亿元。按照当地城中村开发潜规则,该地块应由已确认的一家本土房企开发。但最终却由K2地产旗下子公司涿州京汇房地产开发有限公司竞得,总价约9.35亿元。

  据当地媒体报道,由于K2地产打破了郑州城中村改造既有的“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”模式,被称为“搅局者”。

  一线城市拿地门槛高,淘金盈,二线城市进入艰难。桑春华感受到房地产行业的寒意。“从中国经济发展惯性来看,接下来的政策应该是越来越有利于央企这些巨无霸企业,像我们这种年销售规模不到200亿的非上市民营企业该怎么办?”

  桑春华感到疑惑,“地产公司过去10年的发展模式还有效吗?在这个短波段、小周期开发的时代,资产越重还会越有效率吗?”

  根据沈晓玲的观察,在热点城市,房企会集中争抢某块地,大型企业或者资金过硬的企业相对更有能力比拼,从而换取市场占有率提升。但即便是大企业,获得土地后大多数还是会寻求合作开发。这种竞争方式对中小房企而言压力较大。而在库存较大的城市,房企又不敢多拿地。

  另外,沈晓玲认为,融资环境也将是一大考验。“目前再融资要求资金流向不能是还贷款,不能用来拿地,限制条件较多,很多小企业因此没有充裕的资本在热点城市拿地,淘金盈。”

  中原地产分析师张大伟认为,土地出让属性多元化也不利于中小房企发展。“过去政府卖地属性基本只是住宅或商业,现在却基本是复合属性,且要求较高的持有比例,这对小型企业而言都将是运营压力。”

  转型或被收购

  “要么转型,要么被收购。”沈晓玲认为这是中小房企未来会面临的趋势。

  虽然房地产板块整体业绩边际改善,但小型房企的业绩表现明显落后。长江证券研报显示,今年上半年亏损的房企以中小企业居多,其中资产低于100亿元的房企数量占比达76.92%。中小房企普遍布局集中,无法像龙头房企那样通过全国化布局获得规模效应。同时随着拿地难度加大,传统的房地产开发模式难以为继,对于中小房企来说,留给他们的生存空间已经十分狭窄。

  分析认为,行业集中度不断上升带来两极分化加剧,利润空间压缩促使房企纷纷谋“变”,兼并收购作为一种高效的资产重组方式而被广泛应用。这主要是基于:可较稳妥地扩大规模,开辟新市场;可带来多重资源整合,提升企业竞争力;可通过收购其他领域公司,拓展发展空间。

  沈晓玲认为,收并购数量的变少主要由于:上年留存未完成的交易较多;其次,随着行业规模变大,资源集中度已在不断加强;此外,部分房企尤其是小型企业对行业持谨慎观望态度,参与收并购的意愿减退。

  沈晓玲表示,目前行业间并购很多是大企业并购中小企业,或者是大企业自身整合。很多中小企业拿不到地,自身项目资质并非上佳,的确会面临被并购的风险。






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